房地產市場進入筑底企穩階段，政策工具箱頻頻發力。
近日，隨著人民銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，多地紛紛調整首套房貸利率下限，部分城市房貸利率已低至2.6%，這也是金融監管部門今年以來第二次下調首套房貸利率下限。
對于貸款買房的消費者來說，房貸利率是其購房決策中的重要考量因素。還貸年限多長、房貸利率多高，在一定程度上影響著消費者的購房意愿。
差別化調整房貸政策
近日，人民銀行、銀保監會發布通知，階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
通知規定，2022年6—8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。具體如何調整，由各城市根據當地房地產市場形勢變化及調控要求自主決定。同時，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，該政策發布，是金融監管部門今年以來第二次下調首套房貸利率下限。今年5月，央行、銀保監會發布通知，將購買普通自住房的首套商業性個人住房貸款利率下限調整為相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。從2021年9月房貸政策大拐點以來，一年過去了，各類房貸調整政策不斷，充分體現了央行等部門用好房貸工具的導向。
據易居研究院智庫中心統計數據，結合國家統計局發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，記者梳理發現，滿足“今年6—8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降”這一條件的城市有23個。
其中，天津為直轄市，石家莊、哈爾濱、武漢、昆明、貴陽和蘭州6個城市為省會城市，大連為副省級市。其余15個城市均為三四線城市，分別是秦皇島、溫州、泉州、瀘州、大理、岳陽、宜昌、北海、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。
58安居客房產研究院分院長張波對《中國消費者報》記者表示，上述城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。
部分城市房貸利率降至2.6%
根據記者不完全統計，近期全國已有30多個城市紛紛調整房貸政策。
10月11日，天津市住房公積金管理中心宣布下調首套房公積金貸款利率，10月1日以后發放的首套房公積金貸款，5年期以下(含5年)利率調整為2.6%，5年期以上利率調整為3.1%;第二套房公積金貸款利率保持不變，即5年期以下(含5年)和5年以上利率分別為3.025%和3.575%。
10月9日，北京市住房公積金管理中心宣布，已執行首套房貸5年期以下(含5年)2.6%的利率，5年期以上執行3.1%的利率，繳存職工新購房可按新利率執行。另外，市管存量首套房住房公積金貸款利率將于明年1月1日起調整。
杭州、無錫、東莞、宜昌、石家莊、寧波、南寧等地也陸續發布下調首套房公積金貸款利率的通知。調整后，5年期以下(含5年)利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%。
房貸利率調整，可以直接減少購房者的成本支出。據機構測算，以一筆600萬元、期限30年的首套公積金貸款為例，按照等額本息還款方式計算，執行新貸款利率后，貸款期間可為購房者節省利息支出18萬元，每年可減少還款額5900元。
除了調整公積金貸款利率，山東濟寧、廣東清遠、湖北武漢等多個城市已經階段性下調首套房商業性個人貸款利率下限15個基點，這些城市所在的多家銀行目前實行的首套房商貸利率均已降至4%以下，大多為3.95%，最低可達3.7%。據測算，調整后，30年期100萬元商業貸款可節省利息3.12萬元。
相較總房款，利率下調所節省的利息看似不多，但對于很多家庭來說，“能省一點是一點”。最近想換套二手房的北京消費者方女士對《中國消費者報》記者表示 ：“買房就要精打細算，公積金貸款利率下調能減輕點兒壓力，最近樓市利好政策不斷出臺，這也是我下決心買房的因素之一。”
調控政策提振市場信心
樓市政策的連續調整對市場信心及預期的企穩起到積極作用。
張波對《中國消費者報》記者表示，從首付和房貸利率等方面看，現在對于首套置業需求的政策傾斜已經比較到位。但是針對二套或者改善型需求，政策還有調控放松的空間。
一方面，雖然許多城市已經降低首付比例，但一些熱點城市二套房的首付依然較高。例如，北京、上海二套房首付大約為60%—70%，對于改善型置業人群來說，負擔仍然較大。
另一方面，目前，三四線城市的限購基本放開，但熱點一二線城市限購門檻依然很高，下一步，限購放松將是一個趨勢。但是，限購放松并不等于全面放松，而是分區域、定向人群的放松。所謂的分區域，即在城市部分區縣或者產業集中的地方，適當放寬限購門檻;定向人群，即對人才或多孩家庭等放寬限購。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉也認為，未來保交樓、保民生、降低首付比例、放寬限購才能真正提振市場信心。在他看來，首次置業首付比例下調到10%，二套首付比例下調到20%—30%，對樓市的提振作用會更大。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華則表示，應抓住穩增長關鍵窗口期，出臺階段性、差別化穩樓市增量政策，在風險可控的情況下，因城施策，適度放寬房貸利率空間，降低剛需購房成本，促進樓市需求回暖。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示，除了降低房貸利率，促進更多需求釋放外，還要在供應端發力，鼓勵開發商降價促銷，多推中低價位、中小戶型普通商品住房;同時，要加速房地產風險處置，加快保交樓，以提振市場信心。
